Selbständige haben es bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung besonders schwer. Das war schon immer so, ist aber durch einige Gesetzesänderungen 2016 und die aktuelle Corona-Situation nochmals schwieriger geworden.
Dreh- und Angelpunkt jeder Kreditentscheidung bei den Banken ist die Frage, wie hoch Ihr nachhaltiges Einkommen ist und ob dieses ausreicht, um die Immobilienfinanzierung langfristig tragen zu können. Dabei wird jede Bank diese Frage anders beantworten. Einheitliche Regeln gibt es nicht.
Eigentlich ist es ziemlich simpel: man nimmt den Gewinn und zieht davon die Steuern, die Krankenversicherungsbeiträge und die Kosten der Altersversorgung ab. Als Ergebnis erhält man das Nettoeinkommen. Das läuft letztlich nicht anders als bei einem Angestellten, nur dass ganz oben nicht das Bruttoeinkommen, sondern der Gewinn aus der selbständigen Tätigkeit steht.
Kompliziert wird es erst bei der Frage, welcher Gewinn in dieser Einkommensrechnung angesetzt wird. Der des laufenden Jahres? Oder der des letzten Jahres oder gar der Gewinn der letzten 2 oder 3 Jahre? Was passiert, wenn der Gewinn -beispielsweise im "Coronajahr 2020"- eingebrochen ist? Und kann man eigentlich die Abschreibungen wieder auf den Gewinn aufschlagen?
Wir wissen, wie die verschiedenen Banken das Einkommen berechnen und können so praktische Tipps geben, wie Sie Ihre Einkommen aus Bankensicht optimieren können.
Uns fällt immer wieder auf, dass viele Selbständige ihre eigenen Zahlen nicht wirklich kennen. Bei der Frage nach dem Einkommen hören wir häufig Zahlen, die sich mit nichts belegen lassen. Das macht keinen besonders guten Eindruck, insbesondere bei Nachfragen der Banken.
Sei der Umsetzung der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 darf die Höhe der Sicherheiten nicht mehr die entscheidende Rolle bei Kreditvergabe spielen. Um die Prüfung Ihrer Einkommenssituation werden Sie also auch einem hohen Eigenkapitalanteil herum kommen.
Aber davon abgesehen kann ein hoher Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung "sehr motivierend" auf die Entscheidungsträger(innen) in den Bank wirken. Jede Kreditentscheidung ist und bleibt für die Banken letztlich eine Risikoabschätzung.
Wir schauen uns Ihre Zahlen durch die Bankerbrille an und decken so mögliche Schwachstellen in Ihrem Zahlenwerk auf. Anschließend besprechen wir, wo es hakt und wie man diese Knackpunkte beseitigen kann.
Daneben ermitteln wir das Nettoeinkommen, das Banken in Ihrem Fall ansetzen und besprechen, wie an dies optimieren kann.